Comment faire voter des travaux de peinture en assemblée générale ?
La réponse courte
La remise en peinture des parties communes se vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les devis doivent être notifiés avec la convocation.
Une remise en peinture se joue souvent avant la séance : devis comparables, résolution claire, pièces jointes à la convocation. Voici la mécanique du vote et les points qui font tomber une décision.
Repeindre un hall, une cage d’escalier, une porte cochère ou des garde-corps relève de l’entretien et de la conservation de l’immeuble : c’est la majorité simple de l’article 24 qui s’applique. Le projet passe par l’ordre du jour, et l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose de notifier avec la convocation les conditions essentielles des contrats et devis soumis au vote. Au-delà du montant fixé par l’assemblée en application de l’article 21, la mise en concurrence est obligatoire. D’autres majorités entrent en jeu quand la résolution sort de l’entretien, par exemple l’autorisation donnée à un copropriétaire de travailler sur les parties communes à ses frais (article 25). Une fois le procès-verbal notifié, les opposants et défaillants disposent de deux mois pour contester. Notre générateur de note pour AG aide à présenter le projet.
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Ce que dit la loi
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organise plusieurs niveaux de majorité. Pour un chantier de peinture, quatre dispositions reviennent en pratique.
- Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C’est la majorité des travaux d’entretien et de conservation, dont la remise en peinture des parties communes.
- Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Elle vise notamment l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
- Article 25-1 : si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l’article 24.
- Article 26 : double majorité, soit la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Deux règles de procédure encadrent la décision. L’article 21 prévoit que l’assemblée fixe le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. L’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 exige que les conditions essentielles des contrats et devis soumis au vote soient notifiées avec la convocation.
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Qui décide et qui paie
L’assemblée générale décide seule de la dépense ; le syndic prépare l’ordre du jour, exécute la décision et appelle les fonds. Le conseil syndical joue le rôle d’instructeur : il réunit les devis, vérifie qu’ils portent sur le même périmètre et propose une entreprise.
Le coût se répartit ensuite selon les tantièmes de parties communes ou la clé spéciale prévue au règlement, comme l’explique notre guide sur la répartition de la dépense. Quand la résolution touche à une autorisation individuelle ou à l’aspect extérieur, lisez aussi notre analyse de l’article 25.
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Les étapes en pratique
Avant la convocation
- Visite technique avec l’entreprise : supports, pathologies, contraintes d’accès et d’occupation.
- Cahier des charges commun à tous les consultés : zones, préparation, système de peinture, état de finition visé selon le NF DTU 59.1.
- Réception de devis décomposés par poste, comparables ligne à ligne.
- Avis du conseil syndical et rédaction de la résolution : entreprise, montant, calendrier des appels de fonds, recours éventuel au fonds de travaux.
Le jour de l’assemblée
Présentez le projet en une page : ce qu’on repeint, pourquoi maintenant, ce que coûte le report. Sur une porte cochère ou des garde-corps rouillés, l’argument de conservation pèse : un bois fendu ou une ferronnerie corrodée coûte plus cher à reprendre qu’à entretenir. Pour une cage d’escalier ou un hall, renvoyez vers le détail de notre offre parties communes. Prévoyez aussi une réponse prête aux questions qui reviennent toujours : durée du chantier, gêne pour les résidents, choix des teintes, garanties après réception.
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Les erreurs fréquentes
- Envoyer la convocation sans les devis : la décision devient fragile au regard du décret de 1967.
- Mettre en concurrence des devis qui ne décrivent pas les mêmes travaux, puis retenir le moins cher.
- Rédiger une résolution sans montant ni entreprise désignée, que le syndic ne peut pas exécuter.
- Appliquer l’article 25 à un simple entretien, ou l’article 24 à une autorisation individuelle de travaux.
- Oublier le second vote de l’article 25-1 quand le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Dernier écueil : lancer le chantier sans tenir compte du délai de deux mois ouvert aux opposants et défaillants par l’article 42 pour contester la décision.
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Questions fréquentes
Quelle majorité pour repeindre la cage d’escalier ?
La majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. La remise en peinture des parties communes est un travail d’entretien et de conservation. Elle n’exige ni la majorité de tous les copropriétaires, ni la double majorité de l’article 26.
Les devis doivent-ils être joints à la convocation ?
Oui. L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose de notifier avec la convocation les conditions essentielles des contrats et devis soumis au vote. Sans ces pièces, les copropriétaires votent à l’aveugle et la décision s’expose à la contestation. Joindre plusieurs devis décomposés sur un même cahier des charges facilite aussi l’arbitrage en séance.
Faut-il obligatoirement plusieurs devis ?
L’article 21 de la loi de 1965 confie à l’assemblée générale le soin de fixer le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. Au-dessus de ce seuil, le syndic doit consulter plusieurs entreprises. En dessous, la consultation reste une bonne pratique, surtout pour un chantier de parties communes visible de tous.
Que se passe-t-il si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte ?
Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 permet un second vote immédiat, dans la même assemblée, à la majorité de l’article 24. En dessous du tiers, la résolution est rejetée : il faudra retravailler le projet, souvent son périmètre ou son montant, avant de le soumettre à nouveau.
Un copropriétaire peut-il contester le vote des travaux ?
Oui, s’il était opposant ou défaillant. L’article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 lui ouvre un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision. Un copropriétaire qui a voté pour ne dispose pas de ce recours. Par prudence, beaucoup de syndics attendent la fin de ce délai avant de signer l’ordre de service.