Qui paie la peinture des parties communes ?
La réponse courte
Le syndicat des copropriétaires paie, et chaque copropriétaire contribue selon ses tantièmes de parties communes (article 10 de la loi du 10 juillet 1965), sauf clé particulière prévue au règlement. Le locataire ne paie rien : cette dépense ne figure pas parmi les charges récupérables.
Hall, cage d’escalier, paliers, caves : leur remise en peinture est une charge de copropriété. Voici comment elle se répartit, qui la vote et ce qu’un bailleur peut ou non répercuter sur son locataire.
La remise en peinture des parties communes relève des charges de conservation et d’entretien. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les répartit proportionnellement aux quotes-parts de parties communes attachées à chaque lot, les fameux tantièmes. Le règlement de copropriété fixe ces quotes-parts et peut organiser des catégories de charges, par exemple par bâtiment ou par escalier : c’est lui qu’il faut ouvrir avant de simuler quoi que ce soit. La dépense est votée en assemblée générale à la majorité de l’article 24, puis appelée par le syndic. Côté location, le décret du 26 août 1987 ne range pas la remise en peinture des parties communes parmi les charges récupérables : le propriétaire bailleur la garde à sa charge. Pour chiffrer la quote-part d’un lot avant l’AG, notre estimateur de budget donne un ordre de grandeur.
(01)
Ce que dit la loi
Deux familles de charges coexistent dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes se répartissent selon les tantièmes de parties communes. Les charges liées aux services collectifs et aux équipements communs se répartissent selon l’utilité que ces services présentent pour chaque lot. La peinture d’une cage d’escalier, d’un hall ou d’une porte cochère appartient à la première famille : on entretient le bâti, on ne rend pas un service.
Le règlement de copropriété, pièce maîtresse
Le règlement fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie de charges. Dans un ensemble à plusieurs bâtiments ou escaliers, il prévoit souvent des charges spéciales : seuls les lots desservis paient alors la peinture de leur cage. Lire l’état de répartition évite de soumettre au vote une clé erronée.
Pour les logements loués, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dresse la liste des charges récupérables. La remise en peinture des parties communes n’y figure pas.
(02)
Qui décide et qui paie
L’assemblée générale décide, à la majorité de l’article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le syndic exécute, passe commande et appelle les fonds. Le conseil syndical prépare le dossier et compare les offres. Le détail du vote est traité dans notre guide sur le vote en assemblée générale.
Les sources de financement
- Les appels de fonds travaux, votés avec la résolution et répartis selon la clé applicable.
- Le fonds de travaux créé par la loi ALUR (article 14-2-1), alimenté par une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel, sauf exceptions prévues par la loi ; il ne finance une remise en peinture que si elle est inscrite au plan pluriannuel de travaux adopté, ou si elle relève des travaux de sauvegarde, de santé ou de sécurité que l’assemblée peut y affecter hors plan.
- Le plan pluriannuel de travaux (article 14-2), obligatoire pour les immeubles de plus de quinze ans, qui permet d’inscrire la peinture à l’avance et d’en lisser la charge.
Le copropriétaire bailleur règle sa quote-part et la conserve : il ne peut pas l’intégrer à la régularisation annuelle des charges de son locataire.
(03)
Les étapes en pratique
- Faire établir un état des lieux des supports : fissures, cloquage, traces d’humidité, peintures anciennes. Dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949, consulter le CREP des parties communes.
- Demander des devis détaillés par zone (hall, cage, paliers, caves), avec état de finition visé selon le NF DTU 59.1.
- Vérifier dans le règlement la clé de répartition applicable à chaque zone.
- Joindre les devis et les conditions essentielles du contrat à la convocation, comme l’exige l’article 11 du décret du 17 mars 1967.
- Voter la dépense, son calendrier d’appels de fonds et, le cas échéant, le recours au fonds de travaux.
Pour les ordres de grandeur, une cage d’escalier se chiffre entre 3 000 et 5 000 € par étage, et le panier médian d’un chantier de parties communes s’établit autour de 13 500 €. Le détail des postes figure sur notre page peinture des parties communes et sur celle dédiée à la cage d’escalier.
(04)
Les erreurs fréquentes
- Répartir la peinture d’un escalier sur tout l’immeuble alors que le règlement prévoit des charges spéciales par bâtiment.
- Refacturer la quote-part au locataire dans la régularisation de charges.
- Soumettre au vote un devis global sans décomposition : l’assemblée ne peut ni arbitrer ni comparer.
- Oublier de vérifier le fonds de travaux disponible avant de lancer des appels de fonds.
- Confondre les parties communes avec les éléments privatifs visibles depuis la cage, comme les portes palières dans de nombreux règlements : notre guide parties communes ou privatives aide à trancher.
- Traiter les tags comme une dépense exceptionnelle alors qu’une protection anti-graffiti se vote et s’entretient comme le reste.
(05)
Questions fréquentes
Le locataire peut-il payer une partie de la peinture du hall ?
Non. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables et la remise en peinture des parties communes n’y figure pas. Le bailleur paie sa quote-part au syndicat et ne peut pas la faire entrer dans la régularisation annuelle des charges locatives. Seules les dépenses listées par le décret peuvent être répercutées.
Un copropriétaire du rez-de-chaussée doit-il payer la cage d’escalier ?
Tout dépend du règlement de copropriété. En l’absence de charges spéciales, la peinture de la cage est une charge d’entretien des parties communes, répartie selon les tantièmes de chaque lot, rez-de-chaussée compris. Si le règlement a créé une catégorie de charges d’escalier, la répartition suit cette clé, qui peut exclure ou alléger certains lots.
Le fonds de travaux peut-il financer la remise en peinture ?
Pas systématiquement. Selon l’article 14-2-1 de la loi de 1965, le fonds de travaux finance les travaux prévus au plan pluriannuel de travaux adopté et, sur vote de l’assemblée, ceux qui, hors plan, sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants ou aux économies d’énergie. Une remise en peinture inscrite au plan adopté peut donc y puiser ; un simple rafraîchissement hors plan se finance en principe par un appel de fonds spécifique. Le syndic qualifie le chantier et indique le solde disponible avant le vote.
Quelle majorité pour voter la peinture des parties communes ?
La majorité de l’article 24 : celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C’est la majorité des travaux d’entretien et de conservation. Une résolution bien rédigée précise le montant, l’entreprise retenue et le calendrier des appels de fonds.
Comment estimer la quote-part d’un lot avant l’assemblée ?
Multipliez le montant voté par le rapport entre les tantièmes du lot et le total des tantièmes de la catégorie de charges concernée. Encore faut-il partir d’un montant réaliste : notre estimateur de budget donne une première fourchette, que vous pourrez affiner avec un devis détaillé.