Que dit l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ?
La réponse courte
L’article 25 impose la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Il régit notamment l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur. La remise en peinture des parties communes relève, elle, de l’article 24.
L’article 25 est souvent invoqué à tort pour une simple remise en peinture. Il vise d’autres décisions, dont l’autorisation donnée à un copropriétaire de modifier à ses frais l’aspect extérieur de l’immeuble.
L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe une majorité plus exigeante que celle de l’article 24 : elle se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, et non sur les seules voix exprimées. Un copropriétaire absent et non représenté pèse donc comme un vote contre. Parmi les décisions qu’il vise, le point b concerne directement la peinture : l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Repeindre ses volets dans une autre teinte, reprendre la devanture d’un commerce en façade, traiter le garde-corps d’un balcon privatif autrement que le reste : autant de cas qui passent par ce vote. L’article 25-1 prévoit une seconde chance si le projet obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
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Ce que dit la loi
Trois articles de la loi de 1965 se répondent. L’article 24 retient la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; c’est la règle des travaux d’entretien et de conservation. L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’article 26 impose une double majorité : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
Le point b de l’article 25
Il soumet à la majorité de l’article 25 l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Deux critères suffisent, pris séparément : toucher une partie commune, ou modifier ce que l’on voit de l’extérieur.
La passerelle de l’article 25-1
Lorsque la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement, à la majorité de l’article 24. Le président de séance doit donc avoir le décompte sous les yeux.
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Qui décide et qui paie
L’assemblée générale autorise ; le copropriétaire demandeur finance. C’est le sens des mots « à leurs frais » : le syndicat ne supporte pas le coût des travaux. La prise en charge de leur entretien futur, elle, mérite d’être écrite noir sur blanc dans la résolution.
Cas typiques en peinture
- Un copropriétaire veut repeindre ses volets et persiennes dans une teinte différente de celle de la façade.
- Un commerçant du rez-de-chaussée souhaite reprendre la devanture et le trumeau de façade autour de sa boutique.
- Un occupant veut traiter seul le garde-corps de son balcon, avec une finition différente de celle des autres.
- Un copropriétaire propose de faire poser à ses frais une protection anti-graffiti sur la partie de façade qui jouxte son lot.
À l’inverse, quand le syndicat lui-même fait repeindre les parties communes à frais partagés, on revient à l’article 24 : voir notre guide sur le vote en assemblée générale.
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Les étapes en pratique
- Le copropriétaire adresse sa demande au syndic pour inscription à l’ordre du jour, avec un descriptif précis : support, procédé, teinte, entreprise.
- Le syndic joint à la convocation les pièces utiles, en particulier le devis et la référence de teinte.
- L’assemblée vote à la majorité de l’article 25 ; à défaut, et si le tiers des voix de tous les copropriétaires est atteint, elle peut revoter aussitôt à la majorité de l’article 24.
- Le procès-verbal est notifié ; les opposants et défaillants disposent de deux mois pour contester (article 42, alinéa 2).
- Le demandeur dépose, si nécessaire, une déclaration préalable en mairie avant de commander les travaux.
- Les travaux sont réalisés ; le syndic conserve avec le procès-verbal les références de teinte et de produit, utiles à la prochaine campagne de façade.
La cinquième étape est souvent oubliée : l’autorisation de l’assemblée ne remplace pas l’autorisation d’urbanisme. Notre guide sur les autorisations de travaux détaille les cas. Pour présenter la demande en séance, le générateur de note pour AG structure le propos.
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Les erreurs fréquentes
- Soumettre à l’article 25 une remise en peinture ordinaire des parties communes, qui relève de l’article 24.
- Compter les voix exprimées au lieu des voix de tous les copropriétaires.
- Clore le point sans examiner la passerelle de l’article 25-1.
- Autoriser une teinte sans référence précise, ce qui ouvre la porte aux écarts sur la façade.
- Oublier que l’autorisation de l’assemblée ne dispense pas de la déclaration préalable ni, en abords de monument historique, de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.
Enfin, entreprendre ces travaux sans autorisation expose le copropriétaire à un contentieux avec le syndicat, bien plus coûteux qu’une inscription à l’ordre du jour.
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Questions fréquentes
Quelle différence entre l’article 24 et l’article 25 ?
L’article 24 se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. L’article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, y compris ceux qui ne se sont pas déplacés. Un projet peut donc réunir une large majorité dans la salle et échouer à l’article 25 si trop de copropriétaires sont absents.
Faut-il l’article 25 pour repeindre la cage d’escalier ?
Non. La remise en peinture des parties communes est un travail d’entretien et de conservation, voté à la majorité de l’article 24. L’article 25 intervient lorsqu’un copropriétaire demande l’autorisation de réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur. Pour la cage, consultez plutôt notre page sur la peinture des parties communes.
Puis-je repeindre mes volets dans une autre couleur ?
Changer la teinte de ses volets modifie l’aspect extérieur de l’immeuble. Il faut en principe l’autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité de l’article 25, et, côté urbanisme, une déclaration préalable en mairie. En abords de monument historique ou en site patrimonial remarquable, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France s’ajoute. Vérifiez d’abord ce que prévoit le règlement de copropriété.
Comment fonctionne le second vote de l’article 25-1 ?
Si la résolution n’obtient pas la majorité des voix de tous les copropriétaires mais recueille au moins le tiers de ces voix, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24. Ce second vote a lieu dans la même séance, sans nouvelle convocation. En dessous du tiers, la résolution est simplement rejetée.
Qui entretient les travaux autorisés par l’article 25 ?
L’autorisation est donnée pour des travaux réalisés aux frais du copropriétaire demandeur. Le texte vise les travaux eux-mêmes : l’entretien futur doit être précisé dans la résolution. Une bonne résolution indique qui entretient, avec quelle teinte et quel procédé, afin que la prochaine campagne de peinture de la façade ne bute pas sur une exception mal documentée.