Préparer la résolution de travaux de votre prochaine AG.
Un outil pour le conseil syndical qui veut arriver chez le syndic avec un texte déjà structuré : objet des travaux, montant, majorité, pièces jointes. Il produit un projet, que le syndic reste seul à pouvoir inscrire et libeller définitivement.
Le générateur rédige un projet de résolution à partir de la nature des travaux, de l’ouvrage, de la surface et du budget. Il indique la majorité habituellement applicable (article 24 pour l’entretien, article 25 b pour une autorisation donnée à un copropriétaire) et rappelle les pièces à notifier avec la convocation.
Majorité applicable : article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Projet indicatif, à faire valider par votre syndic : il ne dit pas le droit à sa place.
PROJET DE RÉSOLUTION — à faire valider par le syndic avant inscription à l’ordre du jour Objet : Travaux de remise en peinture des parties communes : remise en peinture de la cage d’escalier. L’assemblée générale, après avoir pris connaissance : - des devis et des conditions essentielles des contrats notifiés avec la convocation (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 11) ; - de l’avis du conseil syndical ; - le cas échéant, de la mise en concurrence prévue au-delà du montant fixé par l’assemblée (loi du 10 juillet 1965, article 21) ; décide la réalisation des travaux décrits ci-dessus, pour le montant du devis retenu, et mandate le syndic pour passer commande et suivre leur exécution. Répartition : charges de conservation et d’entretien des parties communes, selon les quotes-parts de parties communes de chaque lot (article 10), ou selon la clé de charges spéciales prévue au règlement de copropriété. Financement : appels de fonds selon l’échéancier voté ; le fonds de travaux ne peut être mobilisé que si ces travaux sont inscrits au plan pluriannuel de travaux adopté, ou relèvent des cas prévus hors plan par l’article 14-2-1 (sauvegarde, santé et sécurité, économies d’énergie). Calendrier : exécution selon le planning proposé par l’entreprise retenue et validé par le conseil syndical. Majorité requise : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24). Avertissement : document de travail indicatif, qui ne constitue pas un avis juridique. Le syndic reste seul responsable de la rédaction définitive de l’ordre du jour et de la qualification de la majorité.
Mode d’emploi
L’outil demande cinq informations, toutes disponibles dans un dossier de travaux préparé :
- La nature des travaux : remise en peinture à l’identique, rénovation avec décapage, changement de teinte, ou travaux réalisés aux frais d’un copropriétaire.
- L’ouvrage : parties communes intérieures, porte cochère, menuiseries, ferronneries.
- La surface ou la quantité concernée, telle qu’elle figure au devis.
- Le budget estimé, repris des devis reçus.
- Le degré d’urgence, qui oriente la rédaction du calendrier et des appels de fonds sans changer la majorité.
Le texte produit comprend l’objet de la résolution, le rappel des devis joints, le montant, la majorité proposée, le calendrier des appels de fonds et le mandat donné au syndic pour signer le marché.
Comment lire le résultat : majorité et pièces jointes
La remise en peinture des parties communes relève de l’entretien et de la conservation de l’immeuble. Elle se vote en principe à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C’est la situation la plus courante pour une cage d’escalier, un hall ou une porte cochère repeinte.
L’article 25 b s’applique à un autre cas : l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Il exige la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si elle n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins le tiers de ces voix, l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l’article 24.
Pour que le vote soit valable, les conditions essentielles des contrats et devis doivent être notifiées avec la convocation (décret du 17 mars 1967, article 11). Le projet rappelle donc les pièces à joindre :
- le ou les devis retenus, avec leurs conditions essentielles ;
- les devis concurrents si l’assemblée a fixé un seuil de mise en concurrence (article 21) ;
- le cas échéant, le descriptif ou cahier des charges ;
- pour un changement de teinte en façade, la mention de la déclaration préalable à déposer.
Le guide voter des travaux de peinture en assemblée générale détaille chacune de ces étapes.
Les limites de l’outil
Le texte produit est un projet, présenté comme tel. Il ne dit pas le droit à la place du syndic, qui reste responsable de l’ordre du jour et du libellé des résolutions. Votre règlement de copropriété peut contenir des clauses particulières (charges spéciales par bâtiment, parties communes spéciales) que l’outil ne connaît pas. Un projet touchant des ouvrages dont le statut est incertain, volets ou garde-corps par exemple, doit être vérifié au regard du règlement.
L’outil ne traite pas non plus les majorités de l’article 26 ni les travaux de transformation ou d’amélioration : il est borné aux travaux de peinture. Pour un projet qui mêle peinture et amélioration, demandez au syndic de distinguer les résolutions, chacune avec sa majorité.
Pour aller plus loin
Pour une porte cochère, notre page sur la restauration des portes cochères décrit les procédés que le devis doit mentionner ; pour une cage ou un hall, voyez la remise en peinture des parties communes. Il vous manque le devis à joindre ? Une demande de visite permet de l’obtenir avant l’envoi de la convocation.
Questions fréquentes
Le projet de résolution peut-il être inscrit tel quel à l’ordre du jour ?
Il est conçu pour servir de base, pas pour être inscrit sans relecture. Le syndic adapte le libellé, vérifie la majorité au regard du règlement de copropriété et inscrit la résolution.
Faut-il une résolution par ouvrage ?
C’est souvent préférable : voter séparément la cage d’escalier et la porte cochère permet à l’assemblée d’adopter l’une sans l’autre. Le syndic décide de la présentation.
Que se passe-t-il si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte ?
Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l’article 24, selon l’article 25-1.
Les informations saisies sont-elles conservées ?
Non. Le projet est généré dans votre navigateur ; rien n’est transmis ni enregistré.