Parties communes ou privatives : qui repeint quoi ?
La réponse courte
C’est le règlement de copropriété qui qualifie chaque élément. Une partie commune est repeinte par le syndicat, sur vote de l’assemblée, et payée selon les tantièmes. Un élément privatif est entretenu par son propriétaire, mais sa teinte reste encadrée dès qu’il touche l’aspect extérieur.
Volets, fenêtres, garde-corps, portes palières : ces éléments sont à la frontière. Leur qualification décide de qui vote, qui paie et qui peut choisir la teinte. Méthode pour trancher avant de lancer le chantier.
Aucune liste universelle ne tranche d’avance le statut d’un volet, d’une fenêtre ou d’un garde-corps : la réponse se lit dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division de l’immeuble. Deux immeubles voisins peuvent qualifier différemment le même élément. Une fois la qualification établie, les conséquences suivent la loi du 10 juillet 1965. Pour une partie commune, l’assemblée vote la dépense à la majorité de l’article 24 et la répartit selon les tantièmes (article 10). Pour un élément privatif, le propriétaire entretient à ses frais, mais s’il veut modifier l’aspect extérieur, il lui faut l’autorisation de l’assemblée à la majorité de l’article 25. Dans les faits, les syndics expérimentés regroupent souvent les deux dans une même campagne pour obtenir une façade homogène.
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Ce que dit la loi
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 attache des régimes différents aux deux catégories. Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes sont réparties selon les quotes-parts de parties communes de chaque lot (article 10). Leur remise en peinture se vote à la majorité de l’article 24.
Pour un élément privatif, l’article 25 b intervient dès que le copropriétaire veut réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : l’assemblée doit l’y autoriser, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Où chercher la réponse
- Le règlement de copropriété, qui énumère le plus souvent les parties communes et les parties privatives.
- L’état descriptif de division, qui décrit les lots.
- Les procès-verbaux d’assemblée antérieurs, qui montrent comment la copropriété a traité l’élément jusqu’ici.
- Le carnet d’entretien tenu par le syndic (article 18), qui garde la trace des travaux passés.
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Qui décide et qui paie
La liste ci-dessous reflète les qualifications les plus courantes dans les règlements franciliens. Elle ne remplace pas la lecture du vôtre.
- Hall, cage d’escalier, paliers, caves communes, porte cochère : parties communes dans la quasi-totalité des règlements. Vote en AG, dépense répartie selon les tantièmes.
- Volets et persiennes : souvent privatifs, parfois communs. Même privatifs, leur teinte participe à l’aspect extérieur.
- Fenêtres bois : le plus souvent privatives, avec une teinte de façade fixée par le règlement ou l’usage.
- Garde-corps de balcon : fréquemment communs quand ils font partie de la façade, même si le balcon est à usage privatif.
- Portes palières : régime variable, parfois privatif à l’intérieur et encadré côté palier.
Lorsqu’un bailleur est concerné, la peinture d’une partie commune n’entre pas dans les charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le détail de la répartition figure dans notre guide qui paie la peinture.
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Les étapes en pratique
Sur une campagne de façade, la frontière entre commun et privatif se gère en amont. Voici l’ordre qui évite les blocages.
- Extraire du règlement la qualification de chaque élément concerné et la noter dans le cahier des charges.
- Scinder le devis : un lot parties communes voté par l’assemblée, un lot éléments privatifs chiffré par ouverture ou par mètre linéaire.
- Proposer aux copropriétaires de s’associer à la campagne pour leurs éléments privatifs, chacun signant son propre bon de commande.
- Fixer une référence de teinte unique pour toute la façade, votée en assemblée.
- Vérifier si le changement de teinte appelle une déclaration préalable en mairie.
Pour les volets et persiennes, comptez 120 à 600 € par ouverture selon l’état et le procédé ; pour les garde-corps, 25 à 60 € par mètre linéaire. Les fenêtres bois se traitent dans la même logique d’ouverture par ouverture.
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Les erreurs fréquentes
- Se fier à l’usage (« chacun a toujours repeint ses volets ») plutôt qu’au règlement.
- Intégrer des éléments privatifs dans l’appel de fonds général, réparti selon les tantièmes.
- Laisser chaque copropriétaire choisir sa teinte, puis découvrir une façade disparate.
- Oublier l’autorisation de l’article 25 quand un copropriétaire veut modifier l’aspect extérieur à ses frais.
- Repeindre la face palière d’une porte d’entrée de lot avec la cage sans avoir vérifié son régime dans le règlement.
Sur ce dernier point, notre guide consacré à l’article 25 détaille la procédure et la passerelle de l’article 25-1. Quand la qualification est claire, le chantier lui-même devient simple : la porte cochère, le hall et la cage relèvent d’un marché voté par l’assemblée, décrit sur notre page parties communes, tandis que volets et fenêtres privatifs s’ajoutent par commandes individuelles, sur le même échafaudage et avec la même teinte.
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Questions fréquentes
Les volets sont-ils des parties communes ?
Cela dépend du règlement de copropriété. Beaucoup de règlements les rangent dans les parties privatives, d’autres dans les parties communes. Dans les deux cas, leur teinte participe à l’aspect extérieur de l’immeuble : un copropriétaire qui veut en changer doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, et souvent déposer une déclaration préalable.
Qui paie la peinture d’un garde-corps de balcon privatif ?
Il faut distinguer le balcon et son garde-corps. Si le règlement range le garde-corps dans les parties communes, sa remise en peinture est votée par l’assemblée et répartie selon les tantièmes, même si le balcon est d’usage privatif. S’il est privatif, son propriétaire l’entretient, dans le respect de la teinte de façade.
Le syndicat peut-il repeindre mes fenêtres avec la façade ?
Si vos fenêtres sont privatives, le syndicat ne peut pas simplement les ajouter à l’appel de fonds commun. La solution pratique consiste à profiter du chantier : l’entreprise chiffre vos fenêtres à part, vous signez votre propre commande et l’intervention a lieu en même temps que la façade, avec la même teinte et le même échafaudage.
Mon règlement est muet sur un élément : que faire ?
Commencez par l’état descriptif de division et les procès-verbaux antérieurs, qui montrent comment l’élément a été traité jusqu’ici. Si le doute persiste, faites inscrire la question à l’ordre du jour et demandez au syndic un avis écrit. Mieux vaut lever l’ambiguïté avant le chantier qu’au moment de l’appel de fonds.
Un locataire peut-il repeindre ses volets ?
Le locataire n’est pas partie à la copropriété. Toute modification de teinte passe par son bailleur, qui doit lui-même obtenir l’autorisation de l’assemblée si l’aspect extérieur change. Même pour un rafraîchissement à l’identique, le locataire a tout intérêt à obtenir l’accord écrit de son bailleur avant d’intervenir.