Qui paie la peinture des parties communes en copropriété ?

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Ce que fixe la loi de 1965, et ce qu’elle laisse au règlement

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pose deux familles de charges. D’un côté, les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, réparties au prorata des tantièmes de parties communes. De l’autre, les charges des services collectifs et des équipements communs, réparties selon l’utilité que ces services et équipements présentent pour chaque lot.

Repeindre les murs d’une cage d’escalier, reprendre les plafonds du hall ou relaquer la porte d’entrée relève de la première famille : on entretient et on conserve le bâti commun. Le sujet n’est donc presque jamais de savoir si la dépense est commune, mais de savoir quelle grille du règlement s’applique à la partie de l’immeuble concernée.

La grille de répartition, première pièce à ouvrir

Dans un immeuble haussmannien à bâtiment unique, la question se règle vite : une seule grille générale, tout le monde contribue. Dans une copropriété faubourienne avec bâtiment sur rue et bâtiment sur cour, ou dans une résidence des années soixante à plusieurs escaliers, le règlement peut prévoir des charges spéciales par bâtiment ou par cage. Repeindre l’escalier B ne se répartit alors pas comme repeindre le hall commun aux deux ailes.

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Découper le devis pour qu’il épouse les clés de charges

Un devis global « peinture parties communes » oblige le syndic à reventiler lui-même les montants, souvent au prorata des surfaces, avec un risque de contestation. Quand nous chiffrons une copropriété à plusieurs clés, nous présentons le devis par zones qui correspondent aux grilles du règlement.

• Hall d’entrée et sas, rattachés aux charges générales.
• Chaque cage d’escalier séparément, de la première marche au dernier palier.
• Couloirs de caves et locaux techniques, si le règlement les isole.
• Porte cochère et ferronneries sur rue, souvent en charges générales.
• Loge ou local vélos, lorsque leur usage est réservé à une partie des lots.

Ce découpage alourdit à peine le métré et simplifie beaucoup le travail du comptable. Il permet aussi au conseil syndical de voter des tranches distinctes si le budget l’exige, par exemple le hall et une cage cette année, la seconde cage l’année suivante. Pour situer l’ordre de grandeur, une cage d’escalier se chiffre couramment entre 3 000 et 5 000 € par étage, et le panier médian d’une remise en peinture de parties communes tourne autour de 13 500 €.

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Le copropriétaire bailleur paie seul

Beaucoup de bailleurs découvrent au moment de la régularisation des charges qu’ils ne peuvent pas récupérer cette dépense. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables sur le locataire, et la remise en peinture des parties communes n’y figure pas. Elle reste intégralement à la charge du propriétaire du lot.

Pour le syndic, la conséquence est pratique : le relevé individuel doit isoler clairement la ligne de travaux de peinture, afin que le bailleur ne l’intègre pas par erreur dans les provisions refacturées. Une ligne intitulée « entretien parties communes » mélangée au ménage et à l’électricité commune crée précisément cette confusion.

Le cas des bailleurs institutionnels

Dans les immeubles détenus en totalité par un bailleur, il n’y a ni tantièmes ni assemblée : la dépense relève du budget d’entretien du propriétaire. La règle de non-récupération sur le locataire reste la même.

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Financer sans choc de trésorerie pour les copropriétaires

Qui paie, c’est aussi quand. La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé le fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel, sauf exceptions prévues par la loi. Une copropriété qui l’alimente depuis plusieurs exercices dispose souvent d’une réserve, mobilisable pour la peinture si celle-ci est inscrite au plan pluriannuel de travaux adopté.

1. Vérifier le solde du fonds de travaux avant de rédiger la résolution.
2. Chiffrer le chantier par zones, avec des devis comparables.
3. Proposer en assemblée le financement : fonds, appel spécifique, ou les deux.
4. Échelonner les appels sur le calendrier réel du chantier.

La question du fonds mérite un développement à part : nous l’avons traitée dans notre article sur le financement d’une remise en peinture par le fonds de travaux.

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Les erreurs que nous voyons revenir sur le terrain

• Voter un montant global sans préciser la clé de répartition applicable à chaque zone.
• Oublier les ferronneries et la porte cochère dans le périmètre, puis les voter l’année suivante avec un second appel.
• Laisser un copropriétaire du rez-de-chaussée refuser de participer au motif qu’il n’emprunte pas l’escalier, alors que le règlement le place dans la grille générale.
• Mélanger dans un même devis la peinture commune et les portes palières, qui peuvent être privatives selon le règlement.

Sur ce dernier point, la frontière entre commun et privatif se lit dans le règlement de copropriété, jamais dans l’usage. Une porte palière, une fenêtre de palier ou un garde-corps de balcon n’ont pas le même statut d’un immeuble à l’autre. Avant de chiffrer, nous demandons systématiquement le règlement et l’état descriptif de division, ou au minimum l’extrait qui décrit les parties communes.

Si vous préparez une assemblée, notre page consacrée à la peinture des parties communes décrit le périmètre que nous chiffrons habituellement, du hall jusqu’aux sous-sols, avec les procédés adaptés à chaque support.

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Questions fréquentes