Le fonds de travaux peut-il financer une remise en peinture ?
La réponse courte
De nombreuses copropriétés franciliennes constituent une réserve depuis la loi ALUR sans l’avoir encore utilisée. Une remise en peinture des parties communes est souvent le premier chantier pour lequel on pense à la solliciter, à tort ou à raison.
De nombreuses copropriétés franciliennes constituent une réserve depuis la loi ALUR sans l’avoir encore utilisée. Une remise en peinture des parties communes est souvent le premier chantier pour lequel on pense à la solliciter, à tort ou à raison.
Pas dans tous les cas. Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 affecte le fonds de travaux à l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, au diagnostic technique global le cas échéant, et à la réalisation des travaux prévus dans ce plan une fois adopté. L’assemblée peut aussi, à la majorité applicable aux dépenses concernées, l’affecter à des travaux non prévus au plan s’ils sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ou à la réalisation d’économies d’énergie. Une remise en peinture inscrite au plan adopté peut donc y puiser ; un simple rafraîchissement hors plan relève en principe d’un appel de fonds spécifique. La qualification de chaque chantier revient au syndic et à l’assemblée. Le guide sur la prise en charge de la peinture situe ce choix dans la répartition des charges.
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Mobiliser le fonds pour un chantier de peinture
Première vérification : le chantier est-il inscrit au plan pluriannuel adopté, ou relève-t-il de la sauvegarde de l’immeuble ou de la sécurité des occupants ? Si oui, la mobilisation se décide en assemblée, dans la même séance que le vote des travaux ou dans une résolution distincte. Nous conseillons deux résolutions séparées : l’une sur les travaux, l’entreprise et le montant ; l’autre sur le financement. En cas de débat sur l’usage de la réserve, le vote des travaux n’est pas pris en otage.
- Faire confirmer par le syndic que le chantier est éligible au fonds, et son solde à la date de la convocation.
- Rapprocher ce solde du montant des devis, zone par zone.
- Décider de la part financée par le fonds et de la part appelée.
- Voter l’échéancier des appels complémentaires.
À titre de repère, le panier médian d’une remise en peinture de parties communes s’établit autour de 13 500 €, et une cage d’escalier se chiffre entre 3 000 et 5 000 € par étage. Le détail des postes est présenté sur notre page de prix pour les parties communes.
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Arbitrer avec le plan pluriannuel de travaux
Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, l’article 14-2 de la loi de 1965 impose un plan pluriannuel de travaux aux immeubles de plus de quinze ans, avec une entrée en vigueur par étapes de 2023 à 2025 selon la taille de la copropriété. Ce plan hiérarchise les travaux à venir : toiture, façade, réseaux, performance énergétique, et parfois remise en peinture des parties communes.
Si le plan prévoit à brève échéance un chantier lourd, par exemple un ravalement ou une réfection de couverture, le conseil syndical hésitera à vider la réserve pour la peinture du hall. L’inverse se défend aussi : une cage d’escalier dégradée, dont les plâtres se délitent, n’attend pas.
- Consulter le plan pluriannuel avant de proposer l’usage du fonds.
- Vérifier l’ordre des chantiers : on ne repeint pas une cage avant une réfection des réseaux qui va saigner les murs.
- Préférer un financement mixte quand un chantier lourd arrive.
- Mettre à jour le carnet d’entretien, tenu par le syndic en application de l’article 18, une fois les travaux réalisés.
- Programmer la peinture après la façade si l’échafaudage doit occuper l’entrée.
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Ce que le fonds change pour le copropriétaire bailleur
La remise en peinture des parties communes ne figure pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : le copropriétaire bailleur ne peut pas la refacturer à son locataire. Que le chantier soit financé par le fonds ou par un appel spécifique, la charge finale reste la sienne.
Pour lui, l’intérêt du fonds est avant tout un lissage de trésorerie : il a déjà versé une partie de la dépense, par petites fractions, au fil des exercices.
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Les pièges d’un financement par la réserve
- Voter les travaux sans avoir vérifié le solde réel du fonds, puis découvrir un manque en cours de chantier.
- Oublier la retenue de garantie de 5 %, possible en application de la loi du 16 juillet 1971, dans l’échéancier des paiements.
Autre écueil fréquent : fractionner le chantier en petites tranches pour rester sous un seuil, ce qui multiplie les installations de chantier, les protections et les nuisances pour les occupants. Un chantier unique, bien préparé, coûte généralement moins cher à périmètre égal.
Enfin, un fonds mobilisé pour la peinture doit l’être pour une prestation durable. Mieux vaut financer un travail de préparation soigné, rebouchage, ratissage, primaire adapté au support, que consommer la réserve dans une couche de rafraîchissement qui marquera dès le premier déménagement.
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Questions fréquentes
Le syndic peut-il utiliser le fonds de travaux sans vote ?
Non. L’usage du fonds de travaux relève d’une décision de l’assemblée générale. Le syndic en connaît le solde et le communique au conseil syndical, mais il ne peut pas l’engager de sa propre initiative pour financer un chantier de peinture.
Quel montant minimum doit être versé au fonds de travaux ?
L’article 14-2-1 de la loi de 1965, issu de la loi ALUR, fixe une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel, sauf exceptions prévues par la loi. L’assemblée peut voter un taux plus élevé, notamment pour préparer des travaux identifiés au plan pluriannuel.
Peut-on financer une partie du chantier par le fonds et le reste par appel ?
Oui, pour un chantier éligible au fonds, et c’est une formule fréquente. L’assemblée décide de la part prélevée sur la réserve et vote un appel de fonds complémentaire, avec son échéancier. Deux résolutions distinctes, l’une pour les travaux, l’autre pour le financement, rendent le dossier plus clair.
La peinture des parties communes figure-t-elle au plan pluriannuel de travaux ?
Elle peut y figurer, selon le diagnostic réalisé et les priorités retenues, et c’est déterminant : un chantier inscrit au plan adopté peut être financé par le fonds. Hors plan, seuls les travaux de sauvegarde de l’immeuble, de santé et de sécurité des occupants ou d’économies d’énergie peuvent l’être, sur vote de l’assemblée.
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Comment le fonds se constitue, exercice après exercice
Chaque année, l’assemblée vote le budget prévisionnel, et avec lui la cotisation au fonds de travaux, au moins égale à 5 % de ce budget sauf exceptions prévues par la loi. Les copropriétaires versent cette cotisation avec leurs provisions, et la réserve s’accumule d’exercice en exercice.
Une petite copropriété haussmannienne au budget modeste constitue une réserve lente. Une résidence des années soixante-dix en grande couronne, avec gardien, ascenseurs et chauffage collectif, dispose d’un budget plus lourd et donc d’un fonds qui grossit plus vite. Dans les deux cas, le fonds n’appartient pas au syndic : son usage relève de l’assemblée.
Ce que le fonds ne remplace pas
Le fonds de travaux ne se confond pas avec les provisions du budget courant. Le petit entretien, les réparations ponctuelles, le nettoyage restent financés par le budget prévisionnel. La remise en peinture complète d’une cage ou d’un hall, elle, est un chantier voté à part, qui ne peut puiser dans le fonds que s’il figure au plan pluriannuel adopté ou relève des cas que la loi autorise hors plan.