Article 25 ou article 24 : quelle majorité pour des travaux de peinture ?
La réponse courte
La plupart des chantiers de peinture se votent à la majorité la plus simple de la loi de 1965. Encore faut-il savoir distinguer l’entretien courant des cas où un autre article s’impose.
Sommaire · 5 min
La plupart des chantiers de peinture se votent à la majorité la plus simple de la loi de 1965. Encore faut-il savoir distinguer l’entretien courant des cas où un autre article s’impose.
Une remise en peinture des parties communes est un travail d’entretien et de conservation : elle se vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. L’article 25, qui exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, intervient dans d’autres situations, notamment lorsqu’un copropriétaire demande l’autorisation de réaliser à ses frais des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Le vrai risque, sur un chantier de peinture, tient moins au choix de l’article qu’à la qualité du dossier soumis : devis comparables, périmètre clair, conditions essentielles notifiées avec la convocation. Notre guide du vote en assemblée générale détaille la procédure.
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L’article 24, régime normal de la remise en peinture
Repeindre les murs et plafonds d’une cage d’escalier, reprendre les boiseries d’un hall haussmannien, relaquer des garde-corps ou remettre en peinture une porte cochère dans sa teinte d’origine : tous ces chantiers visent à entretenir et conserver l’immeuble. Ils relèvent de la majorité de l’article 24.
Cette majorité se calcule sur les voix exprimées. Les abstentions ne comptent pas, et un copropriétaire absent qui n’a donné ni pouvoir ni vote par correspondance ne pèse pas dans le calcul. En pratique, une résolution de peinture bien préparée passe sans difficulté, même dans une copropriété où la participation est faible.
Ce que l’assemblée vote exactement
- Le principe des travaux et leur périmètre (hall, cages, paliers, caves).
- L’entreprise retenue et le montant du marché.
- Le financement : appel spécifique, mobilisation du fonds de travaux, ou les deux.
- Le calendrier des appels de fonds.
- Le cas échéant, les honoraires du syndic ou d’un maître d’œuvre pour le suivi.
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Quand l’article 25 entre en jeu sur un sujet de peinture
L’article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Parmi les décisions qu’il vise, une concerne directement notre métier : l’article 25 b, qui soumet à cette majorité l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Quelques situations courantes en Île-de-France entrent dans ce cadre.
- Un commerçant du rez-de-chaussée veut repeindre sa devanture dans une teinte différente de la façade.
- Un copropriétaire souhaite repeindre ses volets dans une autre couleur que celle du reste de l’immeuble.
- Un occupant veut poser un revêtement ou une peinture décorative sur son palier, partie commune.
- Un lot en rez-de-jardin d’une résidence en meulière veut modifier la teinte de sa grille sur rue.
Dans ces cas, l’assemblée n’engage pas les fonds du syndicat : elle autorise un copropriétaire à agir sur ce qui ne lui appartient pas en propre ou sur ce qui modifie l’aspect de l’immeuble. S’ajoute souvent la question d’urbanisme : changer la teinte d’une menuiserie ou d’une porte sur rue relève de la déclaration préalable.
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La passerelle de l’article 25-1, filet de sécurité du vote
Dans les grandes copropriétés où beaucoup de lots ne votent pas, la majorité de l’article 25 est difficile à atteindre. L’article 25-1 prévoit une seconde chance : si la résolution n’obtient pas la majorité de tous les copropriétaires mais recueille au moins le tiers de leurs voix, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24.
Le syndic doit anticiper ce second tour dans la rédaction du procès-verbal, avec le décompte précis des voix obtenues au premier vote. Une passerelle mal consignée fragilise la décision.
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L’article 26 et les cas où il vaut mieux consulter
L’article 26 impose une double majorité : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Un chantier de peinture courant n’a aucune raison de s’y retrouver. Si une résolution semble l’exiger, parce qu’elle dépasse manifestement l’entretien, le sujet dépasse la peinture et mérite l’avis du syndic ou d’un conseil juridique avant rédaction.
Notre rôle d’entreprise s’arrête à la frontière technique : décrire précisément les travaux, pour que le syndic puisse qualifier la décision sans ambiguïté. Une description vague du type « rénovation du hall » laisse planer un doute que « lessivage, rebouchage, ratissage et mise en peinture des murs et plafonds du hall, teinte inchangée » dissipe immédiatement.
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Préparer une résolution difficile à contester
La majorité ne fait pas tout. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en son article 11, impose de notifier avec la convocation les conditions essentielles des contrats et devis soumis au vote. Et l’article 21 de la loi prévoit que l’assemblée fixe un seuil de montant au-delà duquel la mise en concurrence est obligatoire.
- Faire établir des devis sur un même descriptif, par zones, avec le même état de finition au sens du NF DTU 59.1.
- Joindre les devis à la convocation, ou au minimum leurs conditions essentielles.
- Rédiger une résolution par objet : on ne mélange pas la peinture de la cage et l’autorisation donnée à un commerçant.
- Prévoir une résolution distincte pour le financement.
- Consigner au procès-verbal le détail des votes, surtout en cas de passerelle.
- Notifier le procès-verbal rapidement pour faire courir les délais de contestation.
Pour un chantier de peinture des parties communes, nous fournissons un devis décomposé qui se glisse tel quel dans la convocation. L’outil de rédaction de note pour assemblée générale aide à structurer le projet de résolution.
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Questions fréquentes
Une remise en peinture de la cage d’escalier se vote-t-elle à l’article 25 ?
Non. C’est un travail d’entretien et de conservation des parties communes, voté à la majorité de l’article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. L’article 25 vise d’autres décisions, dont l’autorisation de travaux privés affectant les parties communes ou l’aspect extérieur.
Changer la couleur de la porte cochère demande-t-il une majorité particulière ?
La qualification dépend de la résolution et du règlement de copropriété, et le syndic la tranche. Côté urbanisme, en revanche, la règle est claire : modifier la teinte d’une porte sur rue relève de la déclaration préalable, avec l’avis de l’architecte des Bâtiments de France en abords de monument historique.
Que se passe-t-il si la majorité de l’article 25 n’est pas atteinte ?
Si la résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l’article 24. Sous ce seuil, la passerelle ne joue pas et la résolution est rejetée.
Faut-il obligatoirement plusieurs devis pour voter ?
L’article 21 de la loi de 1965 prévoit que l’assemblée fixe le montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. Au-delà de ce seuil, plusieurs devis sont requis. Même en dessous, présenter des offres comparables facilite le vote et limite les contestations.