Appels de fonds pour travaux : le calendrier d’un chantier de peinture
La réponse courte
Un échéancier d’appels calqué sur le calendrier civil plutôt que sur l’avancement du chantier crée deux problèmes : des copropriétaires qui paient trop tôt, ou une entreprise qui attend son dû. Les deux se règlent en amont.
Sommaire · 5 min
Un échéancier d’appels calqué sur le calendrier civil plutôt que sur l’avancement du chantier crée deux problèmes : des copropriétaires qui paient trop tôt, ou une entreprise qui attend son dû. Les deux se règlent en amont.
Un chantier de peinture de parties communes se finance en quelques temps forts : un acompte à la commande, des paiements liés à l’avancement, un solde à la réception, et éventuellement une retenue de garantie de 5 % libérée plus tard. L’échéancier des appels de fonds doit suivre ces étapes, et non l’inverse. C’est l’assemblée générale qui vote le budget des travaux et le calendrier des appels, en même temps que le choix de l’entreprise. Pour éviter de solliciter les copropriétaires trop tôt ou trop tard, il faut disposer d’un planning réaliste avant l’assemblée : délai de préparation, durée du chantier zone par zone, date prévisible de réception. Le guide sur la prise en charge de la peinture rappelle la répartition entre copropriétaires.
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Du vote à l’ordre de service : la période creuse
Entre l’assemblée et le démarrage effectif, plusieurs semaines s’écoulent : notification du procès-verbal, délai de contestation de deux mois ouvert aux copropriétaires opposants ou défaillants par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, choix définitif des teintes, planning d’accès. Appeler la totalité des fonds dès le lendemain de l’assemblée immobilise inutilement l’argent des copropriétaires.
Nous conseillons de caler le premier appel sur la date prévisionnelle de l’ordre de service, et d’en limiter le montant à ce qui couvre l’acompte de l’entreprise.
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Les temps d’un chantier et leurs paiements
Un chantier de peinture de parties communes, dans un immeuble parisien de plusieurs niveaux, se découpe naturellement en séquences : hall, cage étage par étage, paliers, parfois caves et porte cochère. Chaque séquence achevée peut donner lieu à une situation de travaux.
- Commande : acompte, destiné notamment à l’approvisionnement et à l’installation.
- Préparation des supports achevée sur une zone : première situation.
- Mise en peinture d’une cage ou du hall terminée : situation suivante.
- Réception des travaux, avec ou sans réserves : solde, diminué le cas échéant de la retenue de garantie.
- Levée des réserves constatée.
- Libération de la retenue de garantie, selon les modalités prévues au marché.
Le syndic peut ainsi ajuster l’appel aux copropriétaires sur la réalité des situations validées. Une situation se valide sur place, avec un membre du conseil syndical si possible, et photographies à l’appui.
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Rédiger un échéancier que l’assemblée peut voter
L’assemblée vote un échéancier, pas un planning d’entreprise au jour près. L’exercice consiste donc à fixer des dates d’appel raisonnables, avec une marge, et des montants proportionnés.
- Un premier appel avant l’ordre de service, limité à l’acompte.
- Un ou plusieurs appels en cours de chantier, alignés sur les situations attendues.
- Un dernier appel après la réception, pour le solde.
- Le financement par le fonds de travaux, s’il est mobilisé, soustrait des montants appelés.
Sur une remise en peinture dont le panier médian tourne autour de 13 500 €, la part de chaque lot dépend de ses tantièmes. L’échéancier devient sensible dans une petite copropriété de bâti faubourien où quelques lots portent l’essentiel des tantièmes, ou lorsque plusieurs chantiers se succèdent. Nos fourchettes de référence sont regroupées sur la page de prix des parties communes.
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Lisser avec le fonds de travaux
Le fonds de travaux, alimenté depuis la loi ALUR par une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel sauf exceptions prévues par la loi, peut absorber tout ou partie du chantier lorsque la remise en peinture est inscrite au plan pluriannuel de travaux adopté, ou relève des travaux de sauvegarde, de santé ou de sécurité que l’assemblée peut y affecter hors plan (article 14-2-1). Dans ce cas, les appels spécifiques diminuent d’autant, voire disparaissent.
Quand le chantier est éligible, un financement mixte est fréquent : la réserve couvre l’acompte et les premières situations, un appel complémentaire couvre le solde. Nous avons détaillé les arbitrages possibles dans notre article sur le fonds de travaux et la peinture.
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Les pièges de trésorerie que nous voyons
- Un appel unique à la totalité du marché, voté par facilité, qui pèse sur les copropriétaires modestes.
- Un solde appelé avant la réception, alors que des réserves restent à lever.
- L’oubli des travaux supplémentaires découverts en cours de chantier, par exemple un plafond de palier faïencé à entoiler, qui n’ont pas été provisionnés.
- Une retenue de garantie non prévue au marché, qui prive le syndicat d’un levier en cas de reprise nécessaire.
- Des appels décalés d’un exercice sur l’autre, qui compliquent la lecture des comptes.
Sur le troisième point, une visite préalable sérieuse limite les surprises. Lorsque nous chiffrons une cage d’escalier, nous sondons les plafonds et repérons les fissures actives avant de remettre le devis. Les aléas résiduels sont signalés comme tels, avec leur prix unitaire, pour que l’assemblée puisse voter une enveloppe complémentaire en connaissance de cause.
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Ce qu’une entreprise sérieuse doit vous fournir
Pour que le syndic puisse caler ses appels, l’entreprise doit fournir un planning prévisionnel par zone, un échéancier de facturation lié à l’avancement et des situations détaillées. C’est ce que nous remettons avec chaque devis, afin que la résolution d’assemblée puisse reprendre directement ces jalons.
- Un planning par zone, du hall au dernier palier, avec les périodes de séchage selon la fiche technique du fabricant.
- Un échéancier de facturation qui mentionne, pour chaque situation, la zone et l’étape concernées.
Le syndic dispose ainsi d’une base factuelle pour déclencher chaque appel, et le conseil syndical d’un outil simple pour suivre l’avancement sans devoir interpréter des factures globales.
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Questions fréquentes
Qui fixe le calendrier des appels de fonds pour des travaux ?
L’assemblée générale, en votant les travaux, leur budget et leur financement. Le syndic exécute ensuite les appels selon l’échéancier voté. Il a tout intérêt à s’appuyer sur le planning de l’entreprise pour proposer des dates cohérentes avec le déroulé réel du chantier.
Faut-il appeler la totalité des fonds avant le démarrage ?
Rien ne l’impose en pratique, et ce n’est pas toujours souhaitable. Un premier appel limité à l’acompte, puis des appels calés sur l’avancement, évitent d’immobiliser l’argent des copropriétaires pendant la période de préparation et le délai de contestation.
Qu’est-ce que la retenue de garantie ?
C’est une somme, dans la limite de 5 % du marché, retenue sur les paiements en application de la loi du 16 juillet 1971. Elle garantit l’exécution des reprises éventuelles après réception. Ses modalités de libération sont précisées dans le marché de travaux.
Le bailleur peut-il répercuter les appels de fonds sur son locataire ?
Pas pour une remise en peinture des parties communes : elle ne figure pas dans la liste des charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le copropriétaire bailleur la supporte seul, quel que soit le mode de financement retenu par l’assemblée.